Pelaburan hartanah merupakan salah satu cara pelaburan yang agak popular dalam kalangan para pelabur. Bukan itu sahaja, rata-rata penasihat kewangan juga selalu menitipkan nasihat bahawa pelaburan hartanah boleh menjadi salah satu sumber pelaburan yang berjaya.
Namun di sebalik nasihat-nasihat ini, ramai masih berpandangan bahawa syarat utama pelaburan hartanah memerlukan aset fizikal seperti rumah atau tanah sendiri. Gambaran ini boleh menyebabkan ramai gerun meneroka peluang dalam pelaburan hartanah, sedangkan bentuk pelaburan hartanah ini juga wujud dalam pelbagai jenis.
Kali ini, kami kongsikan salah satu bentuk pelaburan yang tak ramai orang tahu iaitu Real Estate Investment Trust (REIT). Dengan adanya REIT, ia membolehkan sesiapa saja untuk membuka portfolio pelaburan berteraskan hartanah.
Sejenis pelaburan yang kumpulkan modal dana pelaburan, boleh beli saham dalam hartanah
REIT atau Real Estate Investment Trust adalah syarikat yang memiliki, mengendalikan, atau membiayai hartanah yang menghasilkan pendapatan. Biasanya, hartanah yang dilihat menghasilkan keuntungan atau pendapatan ini datangnya dari sewa, faedah dari pinjaman perumahan, atau hasil daripada penjualan hartanah. Menerusi REIT, anda dapat memiliki pelbagai jenis hartanah seperti pusat membeli-belah, bangunan pejabat, hotel, kilang, dan gudang.
Tujuan utama REIT adalah untuk mengumpulkan pendapatan daripada hartanah-hartanah yang dimiliki dan mengagihkannya sebagai dividen kepada pemegang saham. Ini membolehkan pelabur kecil untuk melabur dalam hartanah tanpa perlu memiliki, mengurus, atau membiayai hartanah secara langsung.
Hartanah dalam REIT pula termasuklah kompleks apartmen, pusat data, fasiliti penjagaan kesihatan, hotel dan infrastruktur asas lain seperti menara telekomunikasi hinggalah ke angunan pejabat, pusat runcit, stor sendiri serta gudang.
Kebanyakan REIT turut didagangkan secara awam di bursa saham utama. Oleh demikian, para pelabur boleh membeli dan menjualnya seperti saham sepanjang sesi dagangan dibuka.
Jenis-jenis REIT yang boleh didapati dalam pasaran
1. REIT jenis ekuiti
REIT jenis ini biasanya berfokuskan kegiatan memiliki dan mengurus hartanah yang menghasilkan pendapatan, seperti pusat membeli-belah, bangunan pejabat, hotel, dan sebagainya. Pendapatan utama bagi REIT jenis ekuiti diperoleh daripada penyewaan hartanah kepada penyewa, bukan melalui penjualan semula hartanah.
Dengan kata lain, pendapatan utama mereka adalah dari sewa yang diterima daripada penyewa yang menggunakan ruang hartanah mereka. Hasil pengumpulan pendapatan daripada pelbagai jenis hartanah yang mereka miliki, akan kemudian mengagihkannya sebagai dividen kepada pemegang saham mereka. Oleh itu, pemegang saham ini memperoleh pendapatan pasif melalui dividen yang diterima daripada penyewaan hartanah oleh REIT tersebut.
2. REIT jenis gadai janji (mortgage)
REIT jenis ini pula merupakan jenis REIT yang memberikan pinjaman wang kepada pemilik dan pengendali hartanah. Cara mereka menjalankan perniagaan ini adalah dengan memberi pinjaman secara langsung melalui gadai janji dan pinjaman kepada pemilik hartanah, atau secara tidak langsung melalui pembelian sekuriti yang disokong oleh gadai janji.
Pendapatan utama diperoleh daripada faedah yang dikenakan ke atas pinjaman mereka kepada pemilik hartanah. Misalnya , pendapatan mereka utamanya terdiri daripada marjin keuntungan bersih iaitu perbezaan antara kadar faedah yang mereka terima daripada pinjaman gadai dengan kos pembiayaan pinjaman tersebut.
REIT gadai janji mendapat keuntungan dari perbezaan antara faedah yang dikenakan ke atas pinjaman perumahan yang mereka berikan dengan kadar faedah yang mereka bayarkan kepada pemberi pinjaman seperti bank. Oleh itu, pendapatan utamanya adalah daripada marjin keuntungan bersih hasil daripada aktiviti pembiayaan pinjaman hartanah.
3. REIT jenis hibrid (Ekuiti + Gadai Janji)
REIT jenis hibrid menggunakan strategi pelaburan yang menggabungkan ciri-ciri dari kedua-dua jenis REIT yang telah dibincangkan tadi. Ini bermaksud, mereka memiliki dan mengurus hartanah yang menghasilkan pendapatan seperti REIT jenis ekuiti, sementara memberikan pinjaman wang kepada pemilik dan pengendali hartanah seperti REIT Gadai Janji.
Dengan gabungan kedua-dua strategi ini,mereka dapat mencapai pelbagai sumber pendapatan dan mencipta kepelbagaian dalam portfolio yang dipegangnya.
Selain itu, mereka mungkin memiliki pelbagai jenis hartanah seperti pusat membeli-belah, bangunan pejabat, hotel, dan sebagainya, sambil juga memberikan pinjaman wang kepada pemilik hartanah atau melalui pembelian sekuriti yang disokong oleh gadai janji.
Kelebihan terbesar dalam REIT hibrid ini adalah ia menawarkan pendekatan pelaburan yang berbeza dengan memanfaatkan kelebihan dari kedua-dua jenis REIT yang lain, iaitu keuntungan pasif dari sewa hartanah dan pendapatan dari aktiviti pembiayaan pinjaman hartanah. Ini memberikan kepelbagaian dan fleksibiliti kepada pelabur dalam mencapai objektif pelaburan mereka dalam pasaran hartanah.
REIT sebahagian dari saham, banyak kelebihan di Malaysia
REIT ada di sekeliling kita, bahkan boleh dikatakan hampir setiap rakyat Malaysia pernah berhubung dengan REIT dalam satu bentuk atau yang lain. Anda pasti pernah berjalan masuk ke pusat membeli-belah, bangunan pejabat, hotel, kilang, dan gudang. Tahukah anda, kebanyakan bangunan ini dimiliki dengan kaedah REIT?
Contohnya, Mid Valley dibangunkan oleh IGB Corporation Berhad dan tergolong dalam IGB REIT di Bursa Malaysia. Ini bermaksud pelabur boleh melabur dalam Mid Valley dan menikmati sebahagian daripada pendapatan sewa dan perniagaan tanpa perlu membeli seluruh pusat membeli-belah tersebut.
Bukan itu sahaja, REIT juga mempunyai saham Islamik atau patuh Syariah di Malaysia. Menurut Bursa Malaysia, daripada 18 REIT di Malaysia, empat adalah REIT Islam atau REIT yang patuh Syariah (i-REITs). Mereka ialah:
- Al-’Aqar Healthcare Reit (ALAQAR) – hospital dan hotel
- Al-Salam REIT (ALSREIT) – pejabat dan kilang
- AXIS REIT (AXREIT) – gudang, pejabat, dan kilang
- KLCC Property Holding (KLCC) – pejabat dan kedai
Kelebihan-kelebihan utama melabur dalam REIT antaranya adalah ia sesuai untuk pelabur yang baru ingin bermula. Dengan modal serendah RM100, seseorang pelabur sudah boleh memiliki seunit portfolio hartanah mereka. Walau bagaimanapun, masih ada kiraan lain yang harus dilunaskan termasuklah yuran-yuran lain, cukai SST dan duti setem.
Selain itu, pelaburan REIT tidaklah serumit sebagaimana pelaburan hartanah yang biasa. Tidak seperti hartanah lain, REIT didagangkan dengan pasaran saham dan boleh dipelbagaikan tanpa perlu terikat pada komitmen jangka panjang.
Jika dibandingkan dengan pelaburan hartanah biasa, proses membeli dan menjual mengambil masa antara 6 bulan hingga 2 tahun kerana urusan tersebut melibatkan banyak pihak seperti pembeli, ejen, hartanah, peguam, bank, Lembaga Hasil Dalam Negeri, dan pejabat tanah.
Boleh jadi pendapatan pasif, aset pelaburan jangka panjang
Kesimpulannya, Real Estate Investment Trust (REIT) adalah pilihan pelaburan yang menarik dan sesuai bagi pelabur yang mencari peluang untuk melabur dalam hartanah tanpa perlu memiliki atau mengurus hartanah secara langsung.
REIT membolehkan pelabur menikmati pendapatan pasif daripada sewa hartanah serta potensi keuntungan modal daripada aktiviti perniagaan yang dijalankan di hartanah tersebut. Selain itu, pelabur juga dapat menikmati likuiditi yang tinggi dan fleksibiliti dalam membeli dan menjual saham REIT berbanding dengan pelaburan hartanah fizikal. Pelaburan hartanah kerapkali melibatkan proses yang lebih rumit dan masa yang lebih lama.
Dengan pelbagai jenis REIT yang tersedia, termasuk REIT Islam atau patuh Syariah (i-REITs), pelabur memiliki pelbagai pilihan untuk memenuhi objektif pelaburan mereka. Oleh itu, REIT merupakan alat pelaburan yang bernilai dan sesuai untuk diversifikasi portofolio pelaburan dan mencapai matlamat kewangan jangka panjang.
